Un nou cadru legislativ pentru urbanism și construcții
Una dintre cele mai importante schimbări este chiar concentrarea într-un singur Cod a unor domenii care până acum erau reglementate prin acte normative distincte.
Potrivit art. 575, Codul intră în vigoare la 15 zile de la publicarea sa în Monitorul Oficial, iar aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare.
La data intrării sale în vigoare sunt abrogate, printre altele, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Sunt abrogate, de asemenea, o serie de dispoziții din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și normele metodologice aferente vechilor reglementări, în limitele prevăzute de art. 576.
Schimbarea este relevantă inclusiv pentru proiectele aflate în pregătire, deoarece documentația și procedura aplicabilă trebuie analizate prin raportare la noile dispoziții și la normele tranzitorii.
Autorizarea rămâne regula, dar Codul introduce proceduri simplificate
Potrivit art. 245, dreptul de execuție a lucrărilor de construire sau desființare se exercită, ca regulă, în baza autorizației corespunzătoare. Noul Cod prevede însă expres și situații în care lucrările pot fi executate printr-o procedură simplificată de notificare sau chiar fără formalități, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale.
Art. 294 dezvoltă procedura simplificată a notificării, concepută expres în vederea accelerării implementării anumitor investiții. Aceasta nu înseamnă însă libertatea de a construi fără respectarea regulilor urbanistice sau tehnice. Proiectele trebuie să respecte documentațiile de urbanism, legislația privind calitatea în construcții și celelalte condiții prevăzute de Cod.
Printre lucrările care pot intra, în anumite condiții, în procedura notificării se regăsesc anumite construcții noi de dimensiuni reduse din mediul rural, precum garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară sau piscine, dar și anumite locuințe unifamiliale de maximum 150 mp.
Procedura poate fi aplicabilă și unor intervenții asupra construcțiilor existente, precum înlocuirea sau anumite reconfigurări ale acoperișului, amenajarea mansardelor în condițiile legii, anumite modificări de compartimentare, lucrări de reabilitare energetică sau, în anumite situații, schimbări de destinație.
Cum funcționează notificarea?
Procedura nu trebuie confundată cu o simplă informare a primăriei.
Conform art. 295, notificarea trebuie transmisă înainte de începerea lucrărilor și presupune completarea unui formular și anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiștii prevăzuți de lege. Documentele pot fi transmise în format scris sau digital.
Un element important este mecanismul aprobării tacite. Potrivit art. 296, aceasta produce efecte după împlinirea unui termen de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. În același interval, autoritatea poate solicita clarificări, documente suplimentare, poate informa solicitantul că este necesară o autorizație sau poate respinge motivat notificarea dacă proiectul contravine reglementărilor aplicabile.
Pentru beneficiari și dezvoltatori, încadrarea juridică exactă a lucrării devine astfel esențială: faptul că o intervenție pare minoră nu înseamnă automat că aceasta poate fi executată prin notificare.
Digitalizarea procedurilor de urbanism și autorizare
O altă direcție importantă a Codului este digitalizarea.
Noua Platformă națională de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii include Geoportalul național de urbanism și Ghișeul unic național de autorizare a construcțiilor.
Ghișeul unic este conceput ca platformă digitală de intermediere între solicitanți și autorități. Prin intermediul acestuia vor putea fi transmise și primite documentațiile necesare autorizării, iar solicitantul va putea comunica direct cu autoritățile în privința clarificărilor sau modificărilor necesare documentației.
Până la operaționalizarea Ghișeului unic național, Codul permite utilizarea platformelor digitale proprii ale autorităților sau transmiterea documentațiilor prin poștă electronică, în situațiile reglementate.
Ce se întâmplă dacă proiectul nu respectă reglementările urbanistice existente?
Codul reglementează expres și această situație.
Conform art. 260, dacă intenția de construire nu se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate, certificatul de urbanism trebuie să informeze solicitantul asupra regimului aplicabil. În funcție de situație, acesta poate indica imposibilitatea realizării proiectului în forma propusă sau necesitatea elaborării unui PUZ ori a unui PUD.
Prin urmare, verificarea regimului urbanistic al terenului înaintea achiziției sau înaintea definitivării conceptului investițional rămâne o etapă esențială pentru investitori.
PUG-urile vechi trebuie actualizate
Noul Cod stabilește și un calendar pentru actualizarea planurilor urbanistice generale.
Potrivit art. 573, autoritățile locale trebuie să aprobe, în termen de trei ani de la intrarea în vigoare a Codului, actualizarea PUG-urilor care au o vechime mai mare de șapte ani. PUG-urile existente își mențin valabilitatea până la aprobarea documentațiilor actualizate, însă nu mai târziu de termenul stabilit de lege.
Această schimbare poate avea efecte importante asupra dezvoltării unor terenuri, deoarece actualizarea documentațiilor poate conduce la modificarea parametrilor și condițiilor urbanistice aplicabile anumitor zone.
O nouă taxă locală poate apărea în proiectele de dezvoltare
Art. 576 introduce și posibilitatea instituirii unei taxe locale de echipare a teritoriului.
Consiliile locale, Consiliul General al Municipiului București și, după caz, consiliile județene pot institui această taxă pentru finanțarea lucrărilor de realizare, extindere, modernizare sau reabilitare a infrastructurii publice necesare dezvoltării urbane. Sunt vizate inclusiv infrastructura de transport, rețelele tehnico-edilitare și infrastructura educațională, socială, de sănătate, culturală, sportivă sau de mediu.
Pentru dezvoltatori, existența și cuantumul unei asemenea taxe la nivel local pot deveni un element relevant în evaluarea costului total al unui proiect.
Cerințe noi privind sustenabilitatea construcțiilor
Codul acordă o atenție sporită și performanței energetice și impactului construcțiilor asupra mediului.
Un exemplu cu impact direct asupra proiectelor comerciale este art. 406. Începând cu 1 ianuarie 2027, autorizarea clădirilor sau părților de clădiri cu funcțiuni de birouri, comerciale, industriale, de depozitare, inclusiv parcaje acoperite, cu o suprafață construită mai mare de 1.000 mp, este condiționată de prevederea unor acoperișuri verzi adaptate condițiilor climatice pe cel puțin jumătate din suprafață.
Această obligație trebuie avută în vedere încă din etapa de proiectare și bugetare a investițiilor care intră în sfera sa de aplicare.
Ce ar trebui să verifice dezvoltatorii și investitorii?
Intrarea în vigoare a noului Cod justifică o reevaluare juridică a proiectelor aflate în pregătire. În special, este recomandabil să fie verificat regimul urbanistic actual al terenului, necesitatea unei autorizații sau posibilitatea utilizării procedurii de notificare, documentația tehnică necesară, existența unor eventuale taxe locale de echipare a teritoriului și noile cerințe privind calitatea și sustenabilitatea construcțiilor.
În cazul investițiilor aflate deja în derulare, trebuie analizate cu atenție și dispozițiile tranzitorii. Codul conține, de exemplu, reguli distincte pentru anumite proiecte de investiții finanțate din fonduri publice aflate deja în execuție, pentru cele pentru care au fost inițiate proceduri de achiziție sau pentru care finanțarea fusese deja aprobată.
Concluzie
Legea nr. 169/2026 nu reprezintă doar o reorganizare formală a legislației existente. Introducerea procedurii simplificate de notificare, digitalizarea autorizării, actualizarea obligatorie a PUG-urilor, posibilitatea instituirii taxei de echipare a teritoriului și noile cerințe aplicabile construcțiilor modifică în mod concret cadrul în care sunt pregătite și implementate investițiile imobiliare.
Pentru dezvoltatori, investitori și proprietari, una dintre principalele consecințe este necesitatea verificării juridice a proiectului încă din faza inițială. Regimul terenului, documentația urbanistică aplicabilă și procedura corectă de autorizare pot influența atât calendarul, cât și costurile și fezabilitatea investiției.
În plus, autoritățile administrației publice centrale și locale trebuie să își revizuiască procedurile operaționale și să adopte măsurile administrative necesare aplicării noului Cod până la 31 decembrie 2026.
Comentarii